Steuern beim Verkauf einer Immobilie: Welche Steuern fallen bei einem Hausverkauf an?
Steuern und Gebühren schmälern den Verkaufsgewinn Ihrer Immobilie. Comparis informiert Sie über die anfallenden Kosten und wie Sie die Steuerbelastung senken können.
03.08.2022
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1. Welche Steuern fallen beim Immobilienverkauf an?
Welche Steuern anfallen, hängt in erster Linie vom Standort der Immobilie ab. Grundsätzlich müssen Sie mit der Handänderungssteuer und der Grundstückgewinnsteuer rechnen.
Was ist die Handänderungssteuer?
Die Handänderungssteuer wird direkt beim Besitzwechsel einer Immobilie fällig. Sie ist unabhängig vom Gewinn des Geschäfts geschuldet. Die Kantone handhaben diese Steuer unterschiedlich. In den meisten Fällen muss der Käufer diese Steuer bezahlen. Vereinzelte Kantone erheben gar keine Steuern auf die Handänderung.
Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Für den beim Hausverkauf erzielten Gewinn bezahlen Sie die Grundstückgewinnsteuer. Die Kantone bestimmen den Steuersatz. In der Regel treiben sie die Steuer auch ein. In manchen Fällen übernehmen das aber die Gemeinden. Die Höhe der Steuer bemisst sich an der Nutzungsart, der Besitzdauer und der Gewinnhöhe.
Kaufen Sie eine neue Liegenschaft als Ersatz für Ihre bisherige Immobilie? Dann können Sie die Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Die Steuer wird dann erst beim Verkauf Ihrer neuen Immobilie fällig.
Gibt es in der Schweiz eine Spekulationssteuer beim Hausverkauf?
In der Schweiz gibt es keine Spekulationssteuer per se, dafür eine Grundstückgewinnsteuer. Sie fällt beim Verkauf der Immobilie an. In der Regel gilt: Je kürzer Sie im Besitz des Hauses waren, desto höher ist die Steuer.
2. Welche Steuern fallen in welchen Kantonen an?
Kantone handhaben die Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuer unterschiedlich. Die nachfolgende Tabelle gibt eine Übersicht:
| Kanton | Grundstückgewinnsteuer | Handänderungssteuer |
|---|---|---|
| Aargau | 5–40 Prozent je nach Besitzdauer | – |
| Appenzell Ausserrhoden | Pauschal 30 Prozent, Ermässigungen oder Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | max. 2 Prozent, Gemeinden können tieferen Ansatz festlegen |
| Appenzell Innerrhoden | Progressiver Tarif zwischen 10 und 40 Prozent, Ermässigungen oder Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | 1 Prozent |
| Basel-Landschaft | Progressiver Tarif zwischen 3 und 25 Prozent, Ermässigungen oder Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | Für Verkäufer und Käufer je 1,25 Prozent |
| Basel-Stadt | 30–60 Prozent | 3 Prozent |
| Bern | Progressiver Tarif zwischen 1,44 und 8,1 Prozent, Ermässigungen oder Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | 1,8 Prozent |
| Freiburg | 10–22 Prozent je nach Besitzdauer, Zuschläge bei unter 5 Jahren Besitzdauer je nach Gewinn möglich | 1,5 Prozent, Gemeinden dürfen Zusatzabgaben erheben |
| Genf | 0–50 Prozent je nach Besitzdauer | 3 Prozent |
| Glarus | Progressiver Tarif zwischen 10 und 30 Prozent, Ermässigungen oder Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | – |
| Graubünden | Progressiver Tarif zwischen 5 und 25 Prozent, Ermässigungen und Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | Max. 2 Prozent, die Gemeinden legen den Steuersatz fest |
| Jura | Progressiver Steuersatz zwischen 0–6 Prozent, Ermässigungen oder Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | 2,1 Prozent |
| Luzern | Progressiver Steuersatz, Berechnung nach Einkommenssteuertarif | 1,5 Prozent |
| Neuenburg | Progressiver Steuersatz zwischen 10 und 40 Prozent, Ermässigungen oder Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | 3,3 Prozent |
| Nidwalden | 12–36 Prozent je nach Besitzdauer | 1 Prozent |
| Obwalden | Einfache Steuer von 1,8 Prozent multipliziert mit jährlichem Steuerfuss, Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | 1,5 Prozent, hälftig zu teilen zwischen Verkäufer und Käufer |
| Schaffhausen | Progressiver Steuersatz zwischen 2 und 20 Prozent, ab 100’000 Gewinn einheitlicher Satz von 15 Prozent, Ermässigungen oder Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | – |
| Schwyz | Progressiver Steuersatz zwischen 8 und 30 Prozent, Ermässigungen oder Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | – |
| Solothurn | Berechnung nach Einkommenssteuertarif, 0–13,7 Prozent | 2,2 Prozent |
| St. Gallen | Progressiver Steuersatz zwischen 0 und 11 Prozent, Ermässigungen oder Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | 1 Prozent |
| Tessin | 4–31 Prozent je nach Besitzdauer | – |
| Thurgau | 40 Prozent, Zuschläge und Ermässigungen je nach Besitzdauer möglich | 1 Prozent (Vom Käufer zu tragen, Verkäufer haftet solidarisch) |
| Uri | 11–31 Prozent je nach Besitzdauer | – |
| Waadt | 7–30 Prozent je nach Besitzdauer | 2,2 Prozent, Gemeinden können Zuschlag von maximal 1,1 Prozent erheben |
| Wallis | Progressiver Steuersatz zwischen 12 und 24 Prozent, Ermässigungen oder Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | 1–1,5 Prozent je nach Immobilienwert |
| Zug | 11–60 Prozent, Ermässigungen je nach Besitzdauer möglich | – |
| Zürich | Progressiver Steuersatz zwischen 10 und 40 Prozent, Ermässigungen oder Zuschläge je nach Besitzdauer möglich | – |
Stand Juni 2022, Angaben ohne Gewähr.
In den ausführlichen Artikeln zur Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer finden Sie weiterführende Informationen.
3. Welche weiteren Kosten und Gebühren können anfallen?
Nebst den Steuern können weitere Gebühren und Kosten anfallen:
Maklerprovision: Haben Sie einen Makler mit dem Verkauf Ihres Eigenheims beauftragt? Dann schulden Sie ihm ein Honorar. Die Maklerprovision beträgt im Schnitt zwischen 2 und 3 Prozent des erzielten Verkaufspreises.
Notariatshonorar: Auf dem Notariat übertragen Sie die Immobilie dem neuen Besitzer oder der neuen Besitzerin. Der Notar fertigt dazu den Vertrag an, beurkundet ihn und nimmt den Eintrag ins Grundbuch vor. Die Höhe des Honorars hängt in erster Linie von den Bestimmungen des Kantons ab. Im Kanton Zürich beträgt die Gebühr 0,1 Prozent des Kaufpreises. In einigen Kantonen sind die Honorare nicht festgelegt. Holen Sie in diesem Fall Offerten ein. In der Regel teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten.
Grundbuchgebühren: Zusätzlich zur Eigentumsübertragung fallen Gebühren für das Grundbuch an. Je nach Kanton variiert die Handhabung der Gebühr stark. Käufer und Verkäufer tragen die Kosten normalerweise jeweils zur Hälfte.
Eventuelle Gebühren für die Auflösung des Schuldbriefs: Möchte die Käuferschaft den Schuldbrief nicht übernehmen? Dann können Sie ihn – meist gegen eine Gebühr – löschen lassen. In den meisten Fällen ist es aber sinnvoller, den Schuldbrief an den Käufer zu übertragen oder ihn für eine neue Immobilie zu benutzen.
Vermarktungskosten: Beim Hausverkauf ohne Makler fallen zahlreiche Arbeitsstunden und Kosten an. Kostenfaktoren sind etwa die Immobilienbewertung, Werbung, professionelle Fotos, Home Staging oder das Inserieren der Immobilie.
4. Gibt es Besonderheiten beim Verkauf einer geerbten Liegenschaft?
Erben einer Immobilie stehen vor einer schwierigen Entscheidung: Das Haus behalten oder doch verkaufen? Behalten Sie das Haus, können Erben die Grundstückgewinnsteuer aufschieben. Das bedeutet: Sie müssen erst beim tatsächlichen Verkauf die Steuer nachzahlen.
Komplizierter wird es bei Erbengemeinschaften. Übergeben Sie etwa die Immobilie einzelnen Erben, sollten Sie die Grundstückgewinnsteuer bei der Aufteilung des Erbes berücksichtigen. Je nach Kanton und Liegenschaftswert kann die Steuer unterschiedlich hoch ausfallen.
Gut zu wissen: Die Höhe der Erbschaftssteuer ist abhängig vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad. Ehegatten und eingetragene Partner sind in der Regel von der Erbschaftssteuer befreit. Auch die direkten Nachkommen müssen oft keine Erbschaftssteuer entrichten.
5. Welche Tipps gibt es, um beim Hausverkauf Steuern zu sparen?
Sparen können Sie vor allem bei der Grundstückgewinnsteuer. Generell gilt: Je länger Sie im Besitz des Hauses waren, desto niedriger ist die Steuer.
Denken Sie auch an Abzüge, wie etwa wertvermehrende Investitionen wie Renovationen, Maklerprovision, Kosten fürs Inserieren, Handänderungssteuern, Notariatshonorare sowie allenfalls die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank. Am besten fragen Sie direkt bei einem Steuerberater nach, welche Abzüge Sie geltend machen dürfen.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 15.06.2021
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