Immobilienverkauf
Grundstückgewinnsteuer in der Schweiz: Wie wird sie berechnet?
Gewinne aus Immobiliengeschäften unterliegen der sogenannten Grundstückgewinnsteuer. Comparis erklärt, wer sie zahlen muss, wie die Steuer berechnet wird, wie sie reduziert werden kann und wie viel die Kantone verlangen.
26.11.2021
iStock / Tinnakorn Jorruang
1. Was ist die Grundstückgewinnsteuer?
Der Reingewinn aus einem Immobilienverkauf ist steuerpflichtig. Die Ursache liegt in der kontinuierlichen Wertvermehrung eines Grundstücks. Daher der Name Grundstückgewinnsteuer.
2. Wer muss die Grundstücksteuer zahlen?
Die Verkäuferin bzw. der Verkäufer muss den Gewinn versteuern. Der zu entrichtende Steuerbetrag bemisst sich an der Gewinnhöhe.
Neben den Gewinnhöhe wirkt sich auch die Besitzdauer des Grundstücks auf die Höhe der Grundstückgewinnsteuer aus. Je geringer der Gewinn und je länger das Grundstück gehalten wird, desto geringer fällt die Steuerbelastung aus.
Der Gemeinde steht zur Sicherstellung der Grundstückgewinnsteuer in der Regel ein Pfandrecht auf das Grundstück zu. Verweigert die Verkäuferschaft die Grundstückgewinnsteuer, kann die Gemeinde die Verwertung des Grundstücks verlangen und ein gesetzliches Pfandrecht auf die Liegenschaft geltend machen. Kaufende können sich durch folgende Massnahmen dagegen schützen:
Fragen Sie beim Steueramt des neuen Wohnorts nach, ob die Zahlungen der Grundstückgewinnsteuer erfolgt ist.
Verlangen Sie von der Verkäuferin bzw. vom Verkäufer, die geschuldete Grundstückgewinnsteuer beim Steueramt oder auf einem Bankkonto zu hinterlegen.
Vereinbaren Sie vertraglich, dass erst nach Entrichten der Grundstückgewinnsteuer der Kaufpreis bezahlt wird.
Vereinbaren Sie vertraglich, dass Sie die Grundstückgewinnsteuer entrichten und den geleisteten Betrag vom Kaufpreis abziehen.
3. Welche Grundstückarten sind steuerpflichtig?
Das Zivilgesetzbuch (ZGB) Art. 655 definiert Grundstücke unter anderem als Liegenschaften, Bauten und Bergwerke, Miteigentumsanteile an Grundstücken oder im Grundbuch eingetragene selbstständige und dauernde Rechte wie Nutzniessungsrechte, Baurechte, Quellenrechte, Wasserrechtsverleihungen und andere Grunddienstbarkeiten.
4. Wie berechnet sich die Grundstückgewinnsteuer?
Die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den Anlagekosten ergibt den steuerpflichtigen Grundstückgewinn.
Erkundigen Sie sich im Kanton des Immobilienstandorts über die Anlagekosten. Das Steuergesetz des Kantons Zürich beispielsweise definiert die Anlagekosten wie folgt:
Damaliger Kaufpreis
Aufwendungen für Bauten, Umbauten, Bodenverbesserungen und andere wertvermehrende Verbesserungen oder Renovationen des Grundstücks nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde
Grundeigentümerbeiträge wie Trottoir-, Kanalisations- und Mehrwertbeiträge
Provision der Maklerin bzw. des Maklers beim Kauf und Verkauf, in der Regel 2 bis 3 Prozent des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer
Kosten durch Insertion beim Kauf und Verkauf
Abgaben für die Handänderung beim Kauf und Verkauf
Geleistete Vorfälligkeitsentschädigungen
Der Grundstückgewinn wird in fast allen Kantonen progressiv besteuert. Das heisst: Je höher er liegt, desto höher fällt die Steuerrechnung aus. Der zweite Berechnungsfaktor ist die Haltedauer. Das heisst: Je länger eine Immobilie im Besitz der Verkäuferin bzw. des Verkäufers war, desto höher fällt der Rabatt auf die Grundstückgewinnsteuer aus.
Vorsicht: Gewisse Kantone deckeln den Rabatt bei Erreichen einer bestimmten Haltedauer. Im Kanton Zürich sind es beispielsweise 20 Jahre. Und für viele Kantone gilt: Bei kurzer Besitzdauer, meist weniger als 5 Jahre, können Zuschläge erhoben werden.
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5. Ein Berechnungsbeispiel der Grundstückgewinnsteuer
Ein Berechnungsbeispiel aus dem Kanton Zürich: Eine Wohneigentümerin bzw. ein Wohneigentümer verkauft ein Einfamilienhaus nach 10 Jahren Haltedauer mit einem Reingewinn von 100’000 Franken.
| Damaliger Kaufpreis (und weitere Anlagekosten, z.B. Maklerprovision) | CHF 900’000 |
|---|---|
| Erzielter Verkaufspreis | CHF 1’000’000 |
| Gewinn aus dem Verkauf | CHF 100’000 |
Der Kanton Zürich wendet folgende Steuersätze an:
| Grundstückgewinn | Steuersatz | Grundstückgewinnsteuer |
|---|---|---|
| Für die ersten CHF 4'000 | 10% | CHF 400 |
| Für die nächsten CHF 6'000 | 15% | CHF 900 |
| Für die nächsten CHF 8'000 | 20% | CHF 1'600 |
| Für die nächsten CHF 12'000 | 25% | CHF 3'000 |
| Für die nächsten CHF 20'000 | 30% | CHF 6'000 |
| Für die nächsten CHF 50'000 | 35% | CHF 17'500 |
| Total Gewinn 100'000 | ||
| Grundstückgewinnsteuer | CHF 29'400 | |
| Abzüglich 20% basierend auf 10-jähriger Haltedauer | CHF 23'520 (Stand September 2021) |
Quelle: Zürcher Steuerbuch
Die Grundstückgewinnsteuer ist in der Regel progressiv. Das heisst: Würde der Grundstückgewinn 250'000 Franken betragen, erhebt der Kanton Zürich eine Brutto-Grundstückgewinnsteuer von 71'520 Franken (Stand September 2021).
6. Wie lässt sich die Grundstückgewinnsteuer reduzieren?
Verkaufskosten wie etwa das Verkaufshonorar der Maklerin bzw. des Maklers, in der Regel 2 bis 3 Prozent vom erzielten Verkaufspreis, dürfen von der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Wertvermehrende Investitionen, wie etwa der Anbau eines Wintergartens oder der Einbau eines Lifts, sind ebenso abzugsberechtigt.
Umgelegt auf die oben berechnete Grundstückgewinnsteuer könnte sie sich um folgenden Betrag wie folgt reduzieren (OHNE wertvermehrenden Investitionen):
| Damaliger Kaufpreis (und weitere Anlagekosten, z.B. Maklerprovision) | CHF 900’000 |
|---|---|
| Wertvermehrende Investitionen | CHF 0 |
| Erzielter Verkaufspreis | CHF 1’000’000 |
| Gewinn aus dem Verkauf | CHF 100’000 |
| Abzüglich Maklerhonorar (2,5% vom Verkaufspreis) | CHF 25’000 |
| Grundstückgewinnsteuer netto | CHF 16’520 (Stand September 2021) |
Umgelegt auf die oben berechnete Grundstückgewinnsteuer könnte sie sich um folgenden Betrag wie folgt verringern (MIT wertvermehrenden Investitionen). Die wertvermehrenden Investitionen führen zu einem um ein 1 Prozent höheren Verkaufspreis:
| Damaliger Kaufpreis (und weitere Anlagekosten, z.B. Maklerprovision) | CHF 900’000 |
|---|---|
| Wertvermehrende Investitionen | CHF 20’000 |
| Erzielter Verkaufspreis | CHF 1’010’000 |
| Gewinn aus dem Verkauf | CHF 110’000 |
| Abzüglich Maklerhonorar (2,5% vom Verkaufspreis) | CHF 25’250 |
| Grundstückgewinnsteuer netto | CHF 13’650 (Stand September 2021) |
7. Wie unterscheidet sich die Grundstückgewinnersteuer in den Kantonen?
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer unterscheidet sich kantonal und teilweise auch nach der Gemeinde. Nachfolgend eine Auswahl an Kantonen. Die Berechnungen fussen auf einer Haltedauer von 10 Jahren. Es wurden keine wertvermehrenden Investitionen getätigt. Das Maklerhonorar beträgt 2,5% vom Verkaufspreis. Einfachheitshalber ist der Kauf- bzw. Verkaufspreis in allen Kantonen identisch.
| Kanton | Kaufpreis | Verkaufspreis | Maklerhonorar (2,5% vom Verkaufspreis | Grundstückgewinnsteuer |
|---|---|---|---|---|
| Aargau | CHF 900'000 | CHF 1'000'000 | CHF 25'000 | CHF 15'000 |
| Bern (Stadt Bern) | CHF 900'000 | CHF 1'000'000 | CHF 25'000 | CHF 15'136 |
| Luzern | CHF 900'000 | CHF 1'000'000 | CHF 25'000 | CHF 12'159 |
| Solothurn (Stadt Solothurn) | CHF 900'000 | CHF 1'000'000 | CHF 25'000 | CHF 10'508 |
| St. Gallen | CHF 900'000 | CHF 1'000'000 | CHF 25'000 | CHF 16'817 |
| Thurgau | CHF 900'000 | CHF 1'000'000 | CHF 25'000 | CHF 24'000 |
| Zürich | CHF 900'000 | CHF 1'000'000 | CHF 25'000 | CHF 16'520 |
Quelle: comparis.ch (Stand September 2021)
Steuerfreier Grundstückgewinn und weitere Informationen
Grundstückgewinne sind bis zu einer bestimmten Höhe in den meisten Kantonen steuerfrei. In der unteren Tabelle ist der steuerfreie Grundstückgewinn pro Kanton aufgelistet. Weitere Informationen zur Höhe der Grundstückgewinnsteuer finden Sie auf der jeweiligen verlinkten Kantonsseite.
| Kanton | Steuerfreier Grundstückgewinn |
|---|---|
| Aargau | < CHF 3'000 |
| Appenzell Ausserrhoden | < CHF 3'000 |
| Appenzell Innerrhoden | < CHF 4'000 |
| Basel-Landschaft | kein Freibetrag |
| Basel-Stadt | < CHF 500 |
| Bern | < CHF 5'200 |
| Freiburg | < CHF 6'000 |
| Genf | Falls Besitzerdauer mehr als 25 Jahre beträgt |
| Glarus | < CHF 5'000 |
| Graubünden | < CHF 4'400 |
| Jura | < CHF 4'000 |
| Luzern | < CHF 13'000 |
| Neuenburg | < CHF 100 |
| Nidwalden | < CHF 100 |
| Obwalden | < CHF 5'000 |
| Schaffhausen | < CHF 5'000 |
| Schwyz | < CHF 2'000 |
| Solothurn | < CHF 10'000 |
| St. Gallen | < CHF 2'500 |
| Tessin | < CHF 30 |
| Thurgau | < CHF 50 |
| Uri | < CHF 7'000 |
| Waadt | < CHF 5'000 |
| Wallis | < CHF 100 |
| Zug | < CHF 5'000 |
| Zürich | < CHF 5'000 |
8. Kann die Grundstückgewinnsteuer reduziert oder aufgeschoben werden?
Ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer ist unter folgenden Bedingungen möglich (nicht abschliessend):
Investition des Erlöses innerhalb einer bestimmten Frist (kantonal unterschiedlich geregelt) in ein selbstbewohntes Ersatzgrundstück in der Schweiz (Art. 12(3)(e) StHG). Informieren Sie die bisherige Wohngemeinde beim Verkauf der Altimmobilie schriftlich über die geplante Ersatzbeschaffung. Die Gemeinde verlangt zwar eine Grundstückgewinnsteuer, schiebt sie aber vorläufig auf.
Eigentumswechsel durch Erbgang, Erbvorbezug oder Schenkung (Art. 12(3)(a) StHG).
Eigentumswechsel unter Ehegatten im Zusammenhang mit dem Güterrecht sowie zur Abgeltung ausserordentlicher Beiträge einer Ehegattin bzw. eines Ehegatten an den Unterhalt der Familie und scheidungsrechtlicher Ansprüche, sofern beide Ehegatten einverstanden sind (Art. 12(3)(b) StHG).
9. Welche weiteren Steuern und Gebühren fallen beim Immobilienverkauf an?
Neben der Grundstückgewinnsteuer fallen noch weitere Steuern und Gebühren an, die den Verkaufserlös der Immobilie schmälern. Es sind dies unter anderem die Handänderungssteuer, Notariats- und Grundbuchgebühren. Erfahren Sie mehr über Steuern und Abgaben beim Hausverkauf.
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