Haus verkaufen mit Mieter: Kündigen oder Miete fortführen?
Eine vermietete Immobilie lässt sich häufig schlechter verkaufen. Was können Sie als Verkäuferin oder Verkäufer tun? Comparis zeigt die verschiedenen Wege.
07.03.2023
iStock / visualspace
1. Hausverkauf mit Mieterin oder Mieter: Welche Möglichkeiten gibt es?
Möchten Sie eine vermietete Immobilie verkaufen? Bei einem Verkauf bleiben alle Mietverträge bestehen. Gemäss Gesetz (Art. 261 Abs. 1 OR) geht das bestehende Mietverhältnis automatisch auf die neue Eigentümerschaft über.
Sie haben zwei Möglichkeiten:
Variante A: Sie kündigen den Mietvertrag vor dem Verkauf.
Variante B: Sie verkaufen die Immobilie mit bestehendem Mietverhältnis.
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2. Variante A: Sie kündigen den Mietvertrag vor dem Verkauf
Was sind die Vor- und Nachteile eines Hausverkaufs oder Wohnungsverkaufs ohne bestehendes Mietverhältnis? Diese Übersicht gibt Aufschluss:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Die Attraktivität Ihrer Immobilie steigt. Sie können in der Regel einen höheren Verkaufspreis erzielen. Das gilt speziell für Einfamilien- oder Doppelhäuser. | Mieterinnen und Mieter können sich rechtlich gegen eine Kündigung wehren. Es ist nicht sicher, dass Sie das Mietverhältnis wie geplant beenden können. |
| Sie schaffen für sich und für die Käuferin oder den Käufer klare Verhältnisse. Das macht den späteren Verkaufsprozess einfacher und entspannter. | Nach Beenden der Mietverhältnisse erhalten Sie keine Mieteinnahmen mehr. So kann eine Einkommenslücke entstehen. |
Vor Hausverkauf Mietern kündigen: Wie soll ich vorgehen?
Vor einem Hausverkauf ist eine Kündigung der Mietverträge meist sinnvoll. Das gilt insbesondere für Einfamilien- und Doppelhäuser, die vorwiegend von Privatpersonen zur Eigennutzung gekauft werden.
Mietverträge sind grundsätzlich unter Einhaltung der vertraglich festgelegten Kündigungstermine und -fristen auflösbar.
Gemäss Gesetz (Art. 266 OR) müssen Sie als Vermieterin oder Vermieter folgende Punkte beachten:
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
Sie müssen ein vom Kanton genehmigtes Kündigungsformular verwenden. Das Formular wird meist als «Formular zur Mitteilung einer Kündigung» bezeichnet. Sie müssen das Formular unterzeichnen.
Halten Sie die Vorgaben nicht ein, ist die Kündigung nicht gültig.
Kündigung von Ehepaaren
Ist die Mieterschaft verheiratet? Dann müssen Sie beiden Partnern separat kündigen. Das gilt auch, wenn nur einer der Partner den Mietvertrag unterzeichnet hat.
Mieterinnen und Mieter sind einer Kündigung nicht hilflos ausgeliefert. Sie können die Kündigung verzögern oder im schlimmsten Fall gar aufheben lassen.
Anfechtung einer missbräuchlichen Kündigung: Mieterinnen und Mieter haben das Recht, den Kündigungsgrund zu erfahren. Sie dürfen die Kündigung innert 30 Tagen anfechten. Damit verlangen sie die Aufhebung der Kündigung. Eine missbräuchliche Kündigung liegt etwa vor, wenn Sie durch eine Kündigung die Mieterschaft zum Kauf bewegen wollen.
Erstreckung des Mietverhältnisses: Trotz einer rechtmässigen Kündigung ist eine Erstreckung des Mietverhältnisses möglich. Die Mieterschaft kann das Mietverhältnis um maximal 4 Jahre verlängern lassen. Gründe für eine Erstreckung sind etwa knappe finanzielle Verhältnisse oder vorgerücktes Alter.
Gut zu wissen: Bei einer Verletzung des Mietvertrags oder nicht pünktlich bezahltem Mietzins ist eine Erstreckung ausgeschlossen.
In manchen Fällen möchte die Mieterschaft partout nicht ausziehen – und wehrt sich erfolgreich gegen die Kündigung. Dann kann eine aussergerichtliche Einigung sinnvoll sein.
Suchen Sie das Gespräch und gehen Sie Kompromisse ein. Sie können etwa eine Mieterstreckung von einem Jahr oder eine Abfindung anbieten.
Hausverkauf – überfordert Sie die Situation?
Professionelle Immobilienmakler unterstützen Sie beim Hausverkauf. Gerade bei Streit mit der Mieterschaft kann externe Hilfe sinnvoll sein.
3. Variante B: Sie verkaufen die Immobilie mit bestehendem Mietverhältnis
Was sind die Vor- und Nachteile eines Hausverkaufs oder Wohnungsverkaufs mit bestehendem Mietverhältnis? Diese Übersicht gibt Aufschluss:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Sie müssen sich nicht um die Kündigung des Mietvertrags oder der Mietverträge kümmern. | Oft ist es schwieriger, ein vermietetes Haus zu verkaufen. Sie müssen mit einem Preisabschlag rechnen. |
| Sie erhalten Mieteinnahmen, bis die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. | Die neue Eigentümerschaft kann nach dem Kauf Eigenbedarf anmelden und das Mietverhältnis vorzeitig kündigen. Mieterinnen und Mieter könnten gemäss Gesetz (Art. 261 Abs. 3 OR) Schadenersatz von Ihnen verlangen. |
Haus mit Mietern verkaufen: Wie gehe ich vor?
Haben Sie sich für den Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis entschieden? Dann ist eine transparente Kommunikation mit Ihren Mieterinnen und Mietern sowie mit den Kaufinteressenten entscheidend.
Muss ich Kaufinteressenten über Mietverträge informieren?
Informieren Sie Kaufinteressenten am besten frühzeitig über bestehende Mietverträge. So vermeiden Sie unangenehme Diskussionen kurz vor Verkaufsabschluss.
Spätestens beim Erstellen des Kaufvertrags müssen Sie über bestehende Mietverträge aufklären. Verschweigen Sie bestehende Mietverträge, verletzen Sie die Gewährleistungspflicht gemäss Gesetz (Art. 192 Abs. 1 OR).
Muss ich beim Hausverkauf die Mieter informieren?
In der Schweiz müssen Sie Mieterinnen und Mieter nicht zwingend über einen geplanten Hausverkauf informieren. Gerade für private Vermieter ist es aber sinnvoll und fair, frühzeitig Transparenz zu schaffen.
Potenzielle Käuferinnen und Käufer möchten das Objekt in der Regel vorab besichtigen. Spätestens dann erfährt die Mieterschaft, dass ein Verkauf geplant ist.
Vorkaufsrecht von Mieterinnen und Mietern
Haben Sie Ihrer Mieterschaft im Mietvertrag ein Vorkaufsrecht eingeräumt? Dann ist eine vorgängige Information angezeigt. Möglicherweise ist Ihre Mieterin oder Ihr Mieter an einem Kauf interessiert.
Organisieren Sie Besichtigungstermine frühzeitig
Als Vermieterin oder Vermieter mit Verkaufsabsicht haben Sie das Recht (Art. 257h Abs. 2 OR), Besichtigungen in der von Ihnen vermieteten Immobilie durchzuführen.
Fragen Sie bei Ihrer Mieterschaft nach, welche Zeiten und Tage für eine Hausbesichtigung infrage kommen. Melden Sie Termine vorzeitig an.
Wichtig: Mieterinnen und Mieter dürfen bei der Besichtigung anwesend sein. Und: Je nach Aufwand können sie laut Gesetz (Art. 257h Abs. 3 OR) für die Umstände Schadenersatz und eine Mietzinsreduktion verlangen.
4. Eigenbedarf anmelden: Das sagt das Mietrecht
Kommt es zu einem Hausverkauf mit bestehendem Mietverhältnis? Dann könnte die Eigentümerschaft nach der Übertragung im Grundbuch dringenden Eigenbedarf anmelden.
Definition Eigenbedarf: Wie ist Eigenbedarf im Mietrecht geregelt?
Das Gesetz (Art. 261 Abs. 2) besagt, dass der neue Eigentümer «Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte» geltend machen kann. Bestehende Mietverhältnisse sind so mit einer dreimonatigen Frist auf den nächsten gesetzlichen Kündigungstermin auflösbar.
Mieter können sich gegen diese Art der Kündigung schlechter wehren. Im Mietvertrag festgelegte Kündigungsfristen spielen in diesem Fall keine Rolle.
Sie haften bei vorzeitiger Kündigung
Für Sie als Verkäufer ist dieses Szenario ein Risiko. Denn gemäss Gesetz (Art. 261 Abs. 3) haften Sie als bisheriger Vermieter für den Schaden, der dem Mieter oder der Mieterin durch die vorzeitige Kündigung entsteht.
Als Verkäufer können Sie aber vorsorgen: Sie haben zwei Möglichkeiten, eine Kündigung durch Eigenbedarf des Käufers vorgängig auszuschliessen:
Halten Sie im Kaufvertrag fest, dass die Käuferin oder der Käufer auf das ausserordentliche Kündigungsrecht wegen Eigenbedarfs verzichtet.
Lassen Sie bestehende Mietverträge im Grundbuch vormerken. Die Folge: Käuferinnen und Käufer müssen sich an die vertraglichen Kündigungsfristen halten und können keinen Eigenbedarf anmelden.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 08.05.2019
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