Mietzinsreduktion bei Mängeln: Tipps und Vorlage
Mietzinsreduktion bei Mängeln: Wann und wie können Sie eine Mietreduktion verlangen? Comparis erklärt – mit Beispielen.
30.03.2026
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1. Mietzinsreduktion in der Schweiz: Was ist ein Mangel?
Vereinfacht gesagt gilt: Ein Mangel ist alles, was Sie am «vertragsgemässen Gebrauch» Ihrer Mietwohnung hindert – also beim Wohnen.
Dazu gehören etwa eine defekte Glühbirne oder auch die laute Baustelle nebenan. Allerdings ist nicht für alle Mängel die Vermietung zuständig: Um den «kleinen Unterhalt» müssen Mietende sich selber kümmern.
Gut zu wissen: «Mängel während der Mietdauer» sind in der Schweiz im Obligationenrecht geregelt.
Grundsätzlich gibt es im Mietrecht drei Kategorien von Mängeln:
Leichter Mangel: Das sind Mängel, die zum kleinen Unterhalt gehören. Diese müssen Sie selbst beseitigen. Entscheidend ist hier, dass Sie den Mangel ohne Fachperson beheben können.
Mittelschwerer Mangel: Die Wohnung ist noch bewohnbar, allerdings ist die Tauglichkeit verringert. Als Richtwert gilt, dass Sie mindestens fünf Prozent im Gebrauch der Wohnung eingeschränkt sind. Mittelschwere Mängel sind etwa abblätternde Tapeten oder ein kaputter Backofen.
Schwerer Mangel: Sie können nur noch stark eingeschränkt oder gar nicht mehr in Ihrer Wohnung wohnen.
2. Mietzinsreduktions-Tabelle für die Schweiz: Welche Prozente gibt es für die Mietzinsreduktion?
Es gab bereits einige Gerichtsurteile zur Mietzinsreduktion bei Mängeln. Die untenstehende Tabelle zeigt Beispiele für Senkungsansprüche.
Weitere Beispiele für Mietzinsreduktionen wegen Mängeln finden Sie beim Schweizerischen Mieterschutz. Wichtig: Der Anspruch kann je nach Situation anders ausfallen – auch bei gleichem Mangel.
| Kategorie des Mangels | Mängelbeschreibung | Herabsetzung des Mietzinses |
|---|---|---|
| Renovation und Umbau im Mietshaus | Gesamtes Mietgebäude im Umbau | 35 Prozent |
| Umbauarbeiten in der darüber gelegenen Wohnung | 25 Prozent | |
| Übermässige Feuchtigkeit und Wassereintritt | Undichte Fenster | 10 Prozent |
| Fleckige Zimmerdecken und abgelöste Tapeten infolge Wassereintritts | 10 Prozent | |
| Geräuschimmissionen | Lärm durch Metzgerei nebenan | 20 Prozent |
| Gestörter Schlaf durch Lärm in Schlafzimmer, vermutlich vom Radiator kommend | 15 Prozent | |
| Geruchsimmissionen | Widerliche Gerüche von einem Restaurant, Lüftungsanlage ist unzureichend | 20 Prozent |
| Abwassergeruch in Eingang, Küche und WC einer Villa einige Tage pro Jahr | 10 Prozent | |
| Unzureichende Raumtemperatur | Raumtemperatur zwischen 15 und 20 Grad, Reduktion während Wintermonaten | 20 Prozent |
| Haus unbewohnbar wegen Heizungsausfall | 100 Prozent | |
| Bauarbeiten in der Nachbarschaft | Grossbaustelle 40 bis 50 Meter von den Mietwohnungen entfernt mit massivem Lärm und Vibrationen | 16 Prozent |
| Entzug von Sonnenlicht in mehreren Zimmern durch Neubau | 25 Prozent | |
| Entzug von Einrichtungen | Lift fällt aus (Mietende im 4. Stock) | 10 Prozent |
| Geschirrspüler defekt | 3 Prozent | |
| Quantitativer Mangel | Kleines Nebenzimmer mit Fenstern wird einer 6-Zimmer-Wohnung entzogen | 6,5 Prozent |
| Schönheitsmängel | Wiederholt Erbrochenes in Gemeinschaftsräumen | 5 Prozent |
| Wasserflecken und teilweise abgelöste Tapeten in mehreren Räumen | 8 Prozent |
Quelle: Schweizerischer Mieterschutz
Welche Mietzinsreduktion angemessen ist, hängt vom konkreten Mangel ab. Werden Sie sich mit der Vermietung nicht über die Reduktion einig? Dann können Sie sich an die Schlichtungsbehörde wenden.
Gut zu wissen: Halten Sie Wichtiges rund um den Mangel fest. Machen Sie zum Beispiel Fotos von Schäden. Ein Lärmtagebuch erleichtert es Ihnen, die Lärmimmissionen vor der Schlichtungsbehörde darzulegen.
Mietzinsreduktion berechnen: Beispiel bei Baulärm
In Ihrer unmittelbaren Nachbarschaft entsteht ein neues Bürogebäude. Der Bau dauert drei Jahre. Zum Einsatz kommen Pressluftbohrer, Lastenaufzüge und andere schwere Baumaschinen. Der Lärm übersteigt das erträgliche Mass deutlich.
In diesem Fall sind Ihre Chancen auf eine Mietreduktion gut. Aber: Ob es eine Mietreduktion gibt und wie hoch sie ausfällt, hängt von Fall zu Fall ab. Bei Bauarbeiten können Sie die Miete in vielen Fällen um etwa zehn Prozent reduzieren. In Einzelfällen kann die Schlichtungsbehörde aber auch eine höhere oder tiefere Reduktion gewähren.
Video: Mietzinsreduktion bei Heizungsgeräuschen?
Comparis-Immobilienexperte Harry Büsser erklärt, wann Sie eine Mietzinsreduktion anfordern dürfen:
3. Mietzinsreduktion bei Mängeln: Wann kann man eine Mietzinsreduktion verlangen?
Für eine Mietreduktion wegen eines Mangels gelten folgende Voraussetzungen:
Der Mangel an der Mietwohnung entstand durch normale Abnutzung oder ist nicht von Ihnen verursacht worden.
Der Mangel gehört nicht zum kleinen Unterhalt. Eine defekte Glühbirne müssen Sie beispielsweise selbst ersetzen.
Sie haben die Vermietung über den Mangel informiert.
Anspruch auf die Mietreduktion haben Sie, sobald die Vermietung Bescheid weiss und bis zur Behebung des Mangels. Aus Beweisgründen sollten Sie die Vermietung mittels eingeschriebenem Brief über die Mängel informieren.
Gut zu wissen: Die Lebensdauertabelle zeigt, wie lange Mietsachen bei normaler Nutzung halten sollten.
Weitere Gründe für eine Mietzinsreduktion
Anspruch auf eine Mietzinsreduktion haben Sie nicht nur bei Mängeln. Sie können auch eine Mietreduktion verlangen, wenn
der Referenzzinssatz um 0,25 Prozentpunkte sinkt
der Anfangsmietzins missbräuchlich hoch ist
4. Mietzinsreduktion beantragen: Wie gehe ich vor?
Haben Sie einen Mangel festgestellt? So beantragen Sie eine Mietzinsreduktion:
Informieren Sie Ihre Vermietung am besten schriftlich. Beschreiben Sie den Schaden möglichst genau. Legen Sie bestenfalls Beweise wie Fotos oder ein Lärmprotokoll bei.
Wichtig: Melden Sie mittelschwere und schwere Mängel immer der Vermietung. Ansonsten müssen Sie allenfalls für Folgeschäden aufkommen (Art. 257g OR). Ein Folgeschaden ist beispielsweise sich immer mehr ausbreitender Schimmel.
Behebt die Vermietung den Mangel nicht? Senden Sie einen eingeschriebenen Brief. Setzen Sie darin eine Frist, bis wann die Mängel zu beheben sind. Erwähnen Sie, dass Sie bei einer ausbleibenden Behebung einen Teil der Miete amtlich hinterlegen werden.
Gut zu wissen: Gemäss Mieterinnen- und Mieterverband muss die Frist für die fachgerechte Behebung des Mangels reichen – und das ist von der Art und Schwere des Mangels abhängig. Zudem sollte nach Fristende noch genügend Zeit zur Hinterlegung des nächsten Mietzinses bleiben.
Oft reicht eine Frist von zwei Wochen. Bei dringenden Reparaturen können Sie allerdings auch eine kürzere Frist ansetzen. Dazu zählen etwa ein defektes Schloss oder eine nicht funktionierende Heizung.
Reagiert die Vermietung noch nicht? Dann dürfen Sie den Mietzins hinterlegen. Das bedeutet: Die künftigen Mietzinse überweisen Sie auf ein Konto der Schlichtungsbehörde.
Dazu müssen Sie in der Regel ein Formular der Schlichtungsbehörde ausfüllen. Welche Behörde für Sie zuständig ist, sehen Sie zum Beispiel auf der Seite der Mietrechtspraxis. Informieren Sie die Vermietung über die Hinterlegung.
Wichtig: Hinterlegen Sie die Miete nicht selbst bei der Bank. Sie müssen sie bei einer behördlich bestimmten Stelle hinterlegen. Ansonsten riskieren Sie eine Kündigung durch die Vermietung.
Stellen Sie bei der Schlichtungsbehörde ein Begehren um
Mängelbehebung
Mietzinsherabsetzung
Verwendung des hinterlegten Mietzinses zur Schadensbehebung
Das müssen Sie innert 30 Tagen nach Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses tun. Sonst erhält die Vermietung den hinterlegten Mietzins zurück. Der Bund stellt ein Formular für das Schlichtungsbegehren zur Verfügung.
Gut zu wissen: Sie können die Mietzinsreduktion auch rückwirkend verlangen. Das gilt aber nur, wenn Sie den Mangel rechtzeitig gemeldet haben. Der Anspruch verjährt nach fünf Jahren.
Können Sie sich trotz Schlichtungsverfahren nicht mit Ihrer Vermietung einigen? Dann lohnt sich allenfalls ein Umzug in eine Wohnung ohne Mängel.
5. Musterbrief für die Mietzinsreduktion
Erstellen Sie hier ein Schreiben für die Mietzinsreduktion in der Schweiz. Sie können es anschliessend als PDF herunterladen. Die angegebenen Daten werden nicht gespeichert.
6. Häufige Fragen zur Mietzinsreduktion bei Mängeln in der Schweiz
Bei Sanierungsarbeiten im Haus haben Sie in der Regel Anspruch auf eine Mietzinsreduktion. Voraussetzung ist, dass Sie Ihre Wohnung nur begrenzt oder gar nicht nutzen können. Meist reichen bereits Schutt, Staub und Baulärm, damit Sie eine Mietzinsreduktion beantragen können.
Führen Sie am besten ein Protokoll über die Bauarbeiten. Das hilft bei der Bestimmung der Höhe der Mietzinsreduktion. Den Brief zur Reduktion sollten Sie am besten direkt nach Beginn der Bauarbeiten eingeschrieben an Ihre Vermietung schicken.
Gut zu wissen: Lehnt Ihre Vermietung die Mietzinsreduktion ab, sollten Sie mit allfälligen rechtlichen Schritten warten. Erst nach Abschluss der Bauarbeiten kann die Schlichtungsbehörde die Höhe und Dauer der Mietzinsreduktion definitiv bestimmen.
Akzeptieren Sie deshalb auch keine definitiven Reduktionsvorschläge der Vermietung, bevor die Bauarbeiten abgeschlossen sind.
Wie hoch die Mietzinsreduktion bei Baulärm ist, hängt von der Stärke der Einschränkung ab.
Bei Bauarbeiten in der Nachbarschaft haben vergangene Rechtsprechungen Mietenden zwischen 10 und 50 Prozent Mietminderung zugesprochen. Bei Umbaumassnahmen im Wohnhaus liegt die Spanne der Mietzinsreduktion der vergangenen Rechtsprechungen zwischen 10 und 60 Prozent.
Als Beispiele für Mietzinsreduktionen können Sie sich vergangene Rechtsprechungen anschauen. So erhalten Sie eine erste Orientierung dafür, wie hoch Ihre Mietzinsminderung ausfallen könnte. Eine Übersicht über vergangene Rechtsprechungen bekommen Sie zum Beispiel beim Schweizerischen Mieterschutz.
Sie können Ihre Mietzinsreduktion nicht genau berechnen. Im Streitfall befasst sich die Schlichtungsbehörde oder ein Gericht damit, um wie viel Prozent Sie die Miete vermindern können.
Sie können sich allerdings an vergangenen Gerichtsentscheiden orientieren. So bekommen Sie ein erstes Gefühl dafür, wie hoch eine Mietminderung in Ihrem Fall ausfallen kann.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 25.04.2016
