5 Fragen zum Katasterplan
Möchten Sie eine Immobilie kaufen, bauen oder verkaufen, kommen Sie um den Katasterplan nicht herum. Hier finden Sie die wichtigsten Informationen rund um Inhalt, Bedeutung und Bestellung von Katasterplänen.
16.08.2022
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1. Katasterplan Definition
Ein Katasterplan ist eine massstabsgetreue Darstellung von Grundstücken und Liegenschaften. Katasterpläne sind unter anderem im Baurecht relevant. Für das Baurecht sind in der Schweiz die Kantone zuständig. Es gibt daher keine einheitlichen Vorschriften und der Begriff Katasterplan wird unterschiedlich verwendet. Für (angehende) Immobilienbesitzende sind besonders zwei Verwendungen von Bedeutung:
der Katasterplan als Teil der Unterlagen, die für den Hypothekenantrag und das Baugesuch eingereicht werden müssen
der ÖREB-Kataster, das heisst der Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen
Der Katasterplan für das Baugesuch und die Finanzierung
Für bewilligungspflichtige Bauvorhaben müssen Sie auf der Gemeinde ein Baugesuch einreichen. Je nach Gemeinde umfasst ein Baugesuch unter anderem ein Baugesuchsformular, einen aktuellen Grundbuchauszug, Projektpläne sowie einen aktuellen Katasterplan. Letzterer ist auch unter der Bezeichnung Katasterauszug oder Plan für das Grundbuch bekannt.
Auszug aus dem Katasterplan der Stadt Zürich
Dabei handelt es sich um die für das Grundbuch festgehaltenen Daten aus der amtlichen Vermessung. Sie zeigen Lage, Form und Inhalt eines Grundstücks. Die dargestellten Grenzverläufe haben Rechtswirkung. Damit bildet der Plan die Grundlage für die Sicherung des Grundeigentums in der Schweiz.
Auf dem Katasterplan ist das Bauvorhaben massstabsgetreu einzuzeichnen. Das erledigt in der Regel eine Architektin oder ein Bauingenieur. Bei grösseren Bauvorhaben sind zusätzlich Projektpläne einzureichen. Katasterpläne müssen Sie auch für den Hypothekenantrag einreichen. Sie sind ebenfalls Teil eines guten Verkaufsdossiers, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten.
Katasterplan bei Immobilienverkauf
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Der ÖREB-Kataster
Auf ein Grundstück wirken zahlreiche gesetzliche Grundlagen und behördliche Erlasse. Sie müssen für die Bewilligung eines Bauvorhabens berücksichtigt werden. Die Rede ist von sogenannten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen (ÖREB). Der ÖREB-Kataster vereint die 23 wichtigsten davon an einer Stelle. Damit erleichtert er die nötigen Abklärungen vor Beginn eines Bauprojekts. Weitere ÖREB sollen laufend in den Kataster aufgenommen werden.
Auszug aus dem ÖREB-Kataster
Zu den im ÖREB-Kataster aufgeführten öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen zählen etwa Nutzungsplanung, Lärmbestimmungen, Waldgrenzen, Grundwasserschutzzonen oder dem Militär zugeordnete Bereiche. Der Kataster informiert auch über bestehende Belastungen im Untergrund. Ausserdem enthält er Namen und Anschrift der Stellen, die weitere Auskünfte zu einem Grundstück geben können.
Die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen werden bei einem Baugesuch geprüft. Je nach Kanton sind sie ebenfalls Teil der Unterlagen, die eingereicht werden müssen.
2. Wozu dienen Katasterpläne?
Katasterpläne sind ein wichtiges Informationsinstrument für Behörden und Privatpersonen. Im Zusammenhang mit Bauprojekten geben sie den Rahmen vor, was möglich ist, was nicht und wofür zusätzliche Bewilligungen nötig sind. Katasterpläne helfen bei der objektiven Bewertung eines Grundstücks, schaffen Transparenz und Rechtssicherheit.
3. Was ist der Unterschied zwischen ÖREB-Kataster und Grundbuch?
Das Grundbuch ist ein staatliches Register bestehend aus Grundbuchauszügen. Grundbuchauszüge sichern private Eigentumsrechte an Immobilien und informieren über Dienstbarkeiten wie bauliche Ausführungsvorschriften, Wegrechte oder Nutzniessung sowie Grundlasten und Pfandrechte. Die Begründung, Änderung, Übertragung und Aufhebung solcher Rechte erfolgt durch Eintragung im Grundbuch.
Grundbuchauszüge enthalten jeweils eine sogenannte Katasternummer. Diese verweist auf die zum Grundbuch gehörenden Katasterpläne.
Beim ÖREB-Kataster geht es um öffentliches Recht. Er führt Eigentumsbeschränkungen auf, die ihre Grundlage auf dem Recht des Bundes oder der Kantone haben. Im Unterschied zum Grundbuch enthält der ÖREB-Kataster nicht nur rechtskräftige Eigentumsbeschränkungen. Er informiert auch über laufende Änderungen, denen eine rechtliche Vorwirkung zukommen kann. Der ÖREB-Kataster enthält Baulinien und Projektierungszonen und gibt so beispielsweise Aufschluss darüber, wo später etwa eine Autobahn gebaut werden könnte.
Bauämter nehmen den ÖREB-Kataster zur Hand, um zu prüfen, ob das eingereichte Baugesuch mit den rechtlich verbindlichen Vorgaben konform geht oder nicht.
Für das Grundbuch sind die Kantone zuständig. Der ÖREB-Kataster wird ebenfalls von den Kantonen geregelt und steht unter der Oberaufsicht des Bundesamts für Landestopografie swisstopo.
4. Wo kann ich einen Katasterplan bestellen?
Katasterauszug bzw. Plan für das Grundbuch
Den für das Baugesuch benötigten Katasterplan mit Daten aus der amtlichen Vermessung erhalten Sie bei der zuständigen Nachführungsstelle. Wer die Nachführungsgeometerin oder der Nachführungsgeometer für das entsprechende Grundstück ist, ist bei Cadastre.ch ersichtlich.
Je nach Art des bestellten Auszugs (beglaubigt oder nicht, analog oder digital) können unterschiedliche Kosten anfallen. In der Stadt Zürich beispielsweise kostet ein beglaubigter Auszug aus dem Plan für das Grundbuch 70 Franken, jedes weitere Exemplar 5 Franken.
Auszug aus dem ÖREB-Kataster
Daten aus dem ÖREB-Kataster können Sie – wo vorhanden – kostenlos online einsehen und als mehrseitiges PDF herunterladen. Dazu geben Sie auf der Homepage unter «Online zu Grundstückinformationen» die entsprechende Adresse ein.
Auszug aus dem ÖREB-Kataster
Danach klicken Sie in den angezeigten Informationen unter «ÖREB-Kataster: Verfügbarkeit der Informationen» auf den Link zum PDF-Auszug. Unter den angezeigten Informationen finden Sie auch die zuständige Nachführungsstelle.
Auszug aus dem ÖREB-Kataster
Der ÖREB-Kataster ist mit wenigen Ausnahmen (SG, TI) bereits in allen Schweizer Kantonen eingeführt.
5. Was muss ich sonst noch wissen?
Katasterpläne sind für alle einsehbar. Zahlreiche Informationen über ein Grundstück sind also ohne Nachweis eines besonderen Interesses erhältlich. Das heisst auch: Einwände gegen Eigentumsbeschränkungen oder anstehende Infrastrukturprojekte sind nicht stichhaltig.
Möchten Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie sich zuvor umfassend über mögliche Eigentumsbeschränkungen oder projektierte Verkehrslinien informieren.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 01.09.2021
