Tipps für die öffentliche Beurkundung bei Hauskauf

1. Was ist eine öffentliche Beurkundung eines Kaufvertrags?

Lassen zwei Vertragsparteien ihren Kaufvertrag beurkunden, wird ein Hauskauf rechtsgültig. Mit der Beurkundung verpflichten Sie sich als Käuferin oder Käufer, die Immobilie gemäss Vertragsbedingungen zu erwerben und den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Im Gegenzug hat die verkaufende Partei die Pflicht, das Eigentum gemäss Vertrag auf die Käuferschaft zu übertragen.

2. Erster Schritt: Wie regle ich die Hausfinanzierung?

Haben Sie Ihr Traumhaus gefunden? Nehmen Sie mit der Verkäuferin oder dem Verkäufer Kontakt auf, vereinbaren Sie einen Besichtigungstermin und besprechen das weitere Vorgehen.

In der Regel verlangt die Verkäuferschaft von Ihnen eine Finanzierungszusage. Sobald Sie von einer Bank eine Finanzierungszusage erhalten und mit den Bedingungen einverstanden sind, können Sie der Verkäuferschaft ein Kaufangebot unterbreiten. Damit bekunden Sie Ihre ernsthafte Absicht, das Grundstück zu erwerben.

3. Wer erstellt den Kaufvertrag?

Erhalten Sie den Zuschlag, haben Sie gute Chancen auf einen erfolgreichen Kauf. Informieren Sie sich über übliche Vertragsstandards bei einem Hauskauf und besprechen Sie das Vorgehen im Zweifelsfall mit einer Fachperson.

Sind sich beide Vertragsparteien über die Grundsätze einig, veranlasst in der Regel die Verkäuferschaft einen Kaufvertragsentwurf durch ein berechtigtes Notariat. Im Vertragsentwurf sollten idealerweise bereits detaillierte Vertragsbestimmungen aufgeführt sein. Gegenseitige Zusagen sind zu diesem Zeitpunkt aber nicht verbindlich. Sie können weiter auf den Vertragsinhalt einwirken oder den Kauf abbrechen.

4. Was ist das «unwiderrufliche Zahlungsversprechen»?

Der Kaufvertragsentwurf dient dem Hypothekarinstitut als Grundlage für die Bankverträge. Unterzeichnen Sie als Käuferin oder Käufer diese Verträge, erteilt der Hypothekargeber in der Regel das für den Kauf erforderliche «unwiderrufliche Zahlungsversprechen».

Die Vertragsparteien und das Notariat erhalten mit diesem Zahlungsversprechen eine gültige Bestätigung und damit die Sicherheit, dass bei Vertragsabschluss und Erfüllung der vereinbarten Bedingungen die Bankzahlung tatsächlich erfolgt.

5. Wie läuft die öffentliche Beurkundung ab?

Sind Sie und die Verkäuferschaft mit dem Vertragsentwurf einverstanden? Besteht ein «unwiderrufliches Zahlungsversprechen» eines Hypothekargebers? Dann kann die öffentliche Beurkundung zum vereinbarten Zeitpunkt erfolgen.

Anwesend sind Käuferschaft, Verkäuferschaft sowie die zuständige Notarin oder der zuständige Notar. Zwingend öffentlich zu beurkunden sind die Parteien (Käufer und Verkäufer), der Kaufgegenstand und der Kaufpreis. Der Notar oder die Notarin liest den Vertrag im genauen Wortlaut vor. Bestehen Unklarheiten, können Käufer- und Verkäuferschaft jederzeit unterbrechen und Fragen stellen.

Wann ist der Kauf rechtsgültig?

Sind alle Fragen geklärt, unterzeichnen die Käuferschaft, die Verkäuferschaft und die Notarin oder der Notar den Vertrag. Meist bestehen vier Vertragsoriginale: einer für Sie, einer für die Verkäuferschaft, einer für das Notariat und einer für das Grundbuchamt.

Der Kauf ist nun rechtsgültig. Sie sind zur Zahlung des Kaufpreises gemäss Vertragsbedingungen verpflichtet. Die Verkäuferschaft hat die Pflicht, das Eigentum gemäss Vertragsbedingungen auf Sie übertragen zu lassen.

Wozu dienen Pfandvertrag und Schuldbrief?

Für die erfolgreiche Finanzierung müssen Sie in der Regel einen Pfandvertrag mit Ihrem Kreditinstitut abschliessen. Der Vertrag muss wie auch der Kaufvertrag öffentlich beurkundet sein. Aufbauend auf diesem Vertrag veranlassen Sie als neue Grundeigentümerin oder neuer Grundeigentümer die Eintragung des sogenannten Schuldbriefs im Grundbuch.

Die Bank erhält nach Anmeldung der Eintragung des Schuldbriefs vom Grundbuchamt eine Bestätigung. In der Folge gibt die Bank in der Regel das Darlehen frei und die Zahlung der Immobilie erfolgt.

6. Was kostet eine öffentliche Beurkundung?

Die Notariatskosten für die öffentliche Beurkundung eines Hauskaufs sind kantonal unterschiedlich und bewegen sich im Promillebereich des Kaufpreises (Angaben ohne Gewähr):

• Mit den höchsten Gebühren (0,5 bis 0,6 Prozent) müssen Sie in den Kantonen Genf, Jura, Waadt, Bern, Neuenburg, Wallis und Tessin rechnen.

• Mittelhohe Gebühren (0,2 bis 0,4 Prozent) fallen in den Kantonen Aargau, Freiburg, Luzern, Obwalden, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Uri, Nidwalden, St. Gallen, Zug und Solothurn an.

• Die tiefsten Gebühren (0,1 bis 0,2 Prozent) bestehen in den Kantonen Appenzell Innerrhoden, Appenzell Ausserrhoden, Graubünden, Schaffhausen, Thurgau, Zürich und Schwyz.

Quelle: Preisüberwachung PUE