Stockwerkeigentum: Rechte, Pflichten und was Sie vor dem Kauf prüfen sollten

1. Was ist Stockwerkeigentum?

Stockwerkeigentum ist eine spezielle Form des Miteigentums. Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwerben Sie einen Anteil am Gebäude beziehungsweise am Grundstück. Dieser Anteil wird im Grundbuch festgehalten. Er spielt eine zentrale Rolle für die Verteilung der Kosten zwischen den einzelnen Stockwerkeigentümern.

Das sind die Kriterien beim Kauf einer Eigentumswohnung auf einen Blick:

1. Sie erwerben einen Anteil am Gebäude beziehungsweise am Grundstück.

2. Dieser Anteil wird im Grundbuch festgehalten.

3. Die Kosten für gemeinsame Dienste/Räume werden in der Regel anhand der erworbenen Anteile am Grundstück festgesetzt (sogenannte Wertquote).

4. Die Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer bilden gemeinsam die Eigentümergemeinschaft.

Eigentumswohnung oder Stockwerkeigentum: Was ist der Unterschied?

Im Alltag meinen beide Begriffe dasselbe. Rechtlich unterscheiden sie sich: Die Eigentumswohnung ist die Wohnung, die Sie allein nutzen. Stockwerkeigentum ist Ihr Anteil an der ganzen Liegenschaft, zu dem das Sonderrecht an dieser Wohnung gehört. Sie kaufen also nie nur die Wohnung, sondern immer auch einen Teil von Boden, Dach und Treppenhaus.

Was ist die Wertquote?

Die Wertquote gibt an, wie gross Ihr Anteil an der ganzen Liegenschaft ist. Sie steht im Begründungsakt, meist in Tausendsteln (Art. 712e ZGB). Nach der Wertquote richten sich Ihr Anteil an den gemeinsamen Kosten und Ihr Stimmgewicht bei wichtigen Beschlüssen – wenn das Reglement nichts anderes vorsieht.

Beispiel: Ihre Wohnung hat eine Wertquote von 120/1000. Kostet die Sanierung des Dachs 300'000 Franken und reicht der Erneuerungsfonds nicht, tragen Sie 36'000 Franken.

2. Wem gehört was im Stockwerkeigentum?

Ihre eigene Wohnung und die dazugehörigen Nebenräume wie Keller- oder Dachbodenabteil gehören ausschliesslich Ihnen. Man spricht dann vom Sonderrecht im Stockwerkeigentum. Mit einer Hausratversicherung schützen Sie sich gegen Beschädigung oder Verlust Ihrer Habseligkeiten in diesen Räumen.

Immer der Gemeinschaft gehören die Teile des Gebäudes, die zur «Erhaltung des Gebäudes in einwandfreiem Zustand und gutem Aussehen» beitragen:

• Boden: Hofraum, Garten, Auto-Aussenabstellplätze, Sitzplätze, Grünanlagen etc.

• Elementare Gebäudeteile: Fundament, tragende Mauern, Stütz- und Umfassungsmauern, Decken mit tragender Funktion, Dach etc.

• Gebäudeteile, die die äussere Gestalt des Gebäudes bestimmen: Aussenputz, Fenster, Fenstergitter, Rollläden, Sonnenstoren, Aussenfronten oder Brüstungen von Balkonen etc.

• Gemeinsame Anlagen und Einrichtungen: Hauseingangstür, Treppenhaus, Aufzug, Zentralheizung, Wasch- und Trockenraum, Gemeinschaftsräume (z.B. Bastelraum), Gemeinschaftsantenne, alle Ver- und Entsorgungsleitungen (bis zum Anschluss in die eigene Wohnung) etc.

Regeln über die Verwaltung und Benutzung dieser gemeinschaftlichen Teile kann die Eigentümerschaft in einer Hausordnung festhalten. Hier finden Sie die gesetzlichen Grundlagen zum Stockwerkeigentum.

Wem gehört der Balkon?

Balkonplatte, Brüstung und Aussenfront sind gemeinschaftlich, weil sie das Gebäude tragen oder sein Aussehen bestimmen. Die Innenfläche kann zu Ihrem Sonderrecht gehören. Massgebend sind der Begründungsakt und die Aufteilungspläne. Eine neue Sonnenstore oder eine andere Farbe dürfen Sie deshalb nicht allein beschliessen.

Wem gehört der Garten? Das Sondernutzungsrecht

Der Garten gehört als Teil des Bodens immer der Gemeinschaft. Oft darf ihn aber eine Partei allein nutzen.

Möchten Sie bestimmte Flächen oder Räumlichkeiten aus dem Gemeinschaftsbesitz alleine nutzen? Dann können Sie bei der Eigentümerschaft ein Sondernutzungsrecht beantragen.

Die betroffenen Flächen oder Räume wie etwa ein Garten oder eine Dachterrasse gehören dabei nach wie vor der Gemeinschaft. Sie dürfen sie aber alleine nutzen. Dafür können Sie per Beschluss dazu verpflichtet werden, auch für den Unterhalt alleine aufzukommen. In der Regel wird ein Sondernutzungsrecht ins Reglement aufgenommen.

Kaufen Sie eine Wohnung mit Gartensitzplatz, ist das Sondernutzungsrecht meist schon im Reglement oder im Begründungsakt festgehalten. Entziehen oder ändern kann die Gemeinschaft es nur mit Ihrer Zustimmung (Art. 712g Abs. 4 ZGB).

3. Wie entscheidet die Stockwerkeigentümergemeinschaft?

Als Stockwerkeigentümerin oder Stockwerkeigentümer können Sie frei über Ihre eigene Wohnung und die dazugehörigen Nebenräume wie Keller- oder Dachbodenabteil verfügen. Innerhalb der Wohnung dürfen Sie auch Umbauten vornehmen und sogar Wände versetzen, solange es sich nicht um tragende Elemente handelt.

Über die Nutzung und Veränderung von gemeinsam genutzten Flächen und Räumen entscheiden alle Besitzparteien gemeinsam. Das tun sie in der Regel im Rahmen einer regelmässigen Eigentümerversammlung.

Die Stockwerkeigentümerversammlung findet mindestens einmal im Jahr statt. Sie genehmigt das Budget, die Jahresrechnung und die Verteilung der Kosten (Art. 712m ZGB). Ausserdem wählt sie die Verwaltung und entscheidet über bauliche Massnahmen.

Welche Mehrheit braucht es für bauliche Massnahmen?

Für Änderungen an gemeinschaftlichen Teilen braucht es einen Beschluss der Versammlung, etwa für den Ersatz einer Haustür, ein Sonnensegel oder eine Satellitenschüssel am Balkon. Welche Mehrheit nötig ist, hängt von der Art der Massnahme ab:

4. Was prüfen vor dem Kauf einer Eigentumswohnung?

Mit dem Kauf übernehmen Sie das Reglement und alle bisherigen Beschlüsse der Gemeinschaft (Art. 649a ZGB). Hat die Versammlung eine Fassadensanierung beschlossen, zahlen Sie als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer mit. Diese Unterlagen sollten Sie deshalb vor der Unterschrift verlangen und lesen:

Warnsignale in den Unterlagen

• Eine Sanierung ist beschlossen, die Kosten sind aber noch nicht bezahlt. Regeln Sie im Kaufvertrag, wer diesen Anteil übernimmt.

• Der Erneuerungsfonds liegt deutlich unter dem Richtwert, obwohl das Gebäude älter als 20 Jahre ist.

• Einzelne Eigentümerinnen oder Eigentümer sind mit ihren Beiträgen im Rückstand.

• Die Protokolle zeigen wiederkehrenden Streit oder laufende Gerichtsverfahren.

5. Was ist der Erneuerungsfonds?

Der Erneuerungsfonds ist die gemeinsame Rücklage für grössere Arbeiten an Dach, Fassade, Lift oder Heizung. Vorgeschrieben ist er nicht: Die Versammlung entscheidet, ob sie einen Fonds schafft (Art. 712m ZGB). Die meisten Reglemente sehen aber einen vor.

Bei gemeinschaftlich beschlossenen Umbauten, Sanierungen oder Anschaffungen müssen sich alle Parteien finanziell beteiligen. Finanzierungsquelle für Umbau- und Renovationsmassnahmen ist der sogenannte Erneuerungsfonds fürs Stockwerkeigentum. Die jährlichen Einzahlungen bestimmt die Stockwerkeigentümergemeinschaft.

Wie viel sollte im Fonds sein?

Als Richtwert gilt eine jährliche Einlage von mindestens 0,4 Prozent des Gebäudeversicherungswerts, bis der Fonds rund sechs Prozent dieses Werts erreicht. Für den langfristigen Werterhalt nennt Raiffeisen 0,8 Prozent. In der Praxis legen viele Gemeinschaften weniger zurück: In der Agglomeration Luzern waren es im Schnitt 0,25 Prozent.

Den Gebäudeversicherungswert finden Sie in der Police der Gebäudeversicherung. Die Verwaltung kann ihn nennen.