Tragbarkeit und Belehnung
Eine Hypothek muss tragbar und die Belehnung angemessen sein. Comparis erklärt, was das bedeutet und wie sich die Tragbarkeit berechnen lässt.
08.11.2024
iStock / DaveLongMedia
1. Was ist Tragbarkeit?
Die Tragbarkeit zeigt den Anteil des Einkommens, der theoretisch bei erhöhtem Zinsniveau für die Liegenschaftskosten aufgewendet werden müsste.
Für die Tragbarkeitsberechnung kommen oft diese Berechnungen zur Anwendung:
Kalkulatorischer Zinssatz (oft 5 Prozent)
1 Prozent des Liegenschaftswerts für Unterhalt und Nebenkosten
1 Prozent für die Amortisation, falls eine Belehnung über 66 Prozent besteht
Die Faustregel besagt: Eine Hypothek ist tragbar, wenn höchstens ein Drittel des Haushaltseinkommens ausreicht, um Zinsen, Nebenkosten und Amortisation zu decken – und zwar unter der Annahme eines Hypothekarzinssatzes von fünf Prozent.
Liegt die Tragbarkeit über 33 Prozent, lehnen viele Hypothekargeber eine Finanzierung ab.
Die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht (Finma) legt keine spezifischen quantitativen Vorgaben für die Tragbarkeit von Hypotheken fest. Stattdessen anerkennt sie die von der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBVg) erarbeiteten Selbstregulierungen als Mindeststandards. Diese Richtlinien definieren qualitative Anforderungen an die Kreditprüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite.
Beispiel ausreichende Tragbarkeit – bei Belehnung unter 66 Prozent
| Liegenschaftswert | CHF 700’000 |
|---|---|
| Hypothek | CHF 400’000 |
| Bruttoeinkommen | CHF 100’000 |
| Ausgaben | CHF 27’000 (CHF 20’000 Zinsbelastung, CHF 7’000 Unterhaltskosten) |
| Tragbarkeit | 27 % (gemessen am Einkommen von CHF 100’000) |
Beispiel unzureichende Tragbarkeit – bei Belehnung ab 66 Prozent
| Liegenschaftswert | CHF 700’000 |
|---|---|
| Hypothek | CHF 500’000 |
| Bruttoeinkommen | CHF 100’000 |
| Ausgaben | CHF 37’000 (CHF 25’000 Zinsbelastung, CHF 7’000 Unterhaltskosten und CHF 5’000 Amortisationszuschlag) |
| Tragbarkeit | 37 % (gemessen am Einkommen von CHF 100’000) |
2. Was bedeutet Belehnung?
Die Belehnung bezeichnet den prozentualen Anteil des Liegenschaftswerts, der durch eine Hypothek finanziert wird. Sie ist ein wichtiges Kriterium für Banken und Versicherungen bei der Vergabe von Darlehen.
Berechnungsbeispiel Belehnung:
| Liegenschaftswert | CHF 1'000'000 |
|---|---|
| Hypothek | CHF 650'000 |
| Belehnung | 65 % |
Wie hoch darf die Belehnung maximal sein?
Laut Swissbanking-Richtlinien müssen bei Hypotheken für selbstgenutztes Wohneigentum mindestens 10 Prozent des Immobilienwerts durch eigenes Geld finanziert werden, das nicht aus der Pensionskasse (2. Säule) stammt.
Meist gewähren Hypothekarinstitute keine Hypotheken, wenn die Belehnung über 80 Prozent beträgt.
Tipp: Mit dem Hypothekenrechner von Comparis gelingt die Berechnung der Belehnung und der Tragbarkeit ganz einfach.
3. Was kann ich tun, wenn die Belehnung zu hoch ist?
Aus der Traum? Nicht unbedingt. Was können Sie tun, um die Belehnung auf 80 Prozent oder tiefer zu bringen?
Sie haben grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
Reduktion des Kaufpreises
Sie können versuchen, den Verkaufspreis herunterzuhandeln. Allerdings kann das je nach Nachfrage und Schätzwert der Immobilie schwierig sein.
Erhöhung des Eigenkapitals
Erhöhen Sie das Eigenkapital durch Vorbezug von Vorsorgegeldern aus der zweiten oder dritten Säule.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 12.02.2011
