Scheidung mit Immobilie: Folgen für Eigenheim und Hypothek
Je nach Eigentumsform hat eine Scheidung unterschiedliche Konsequenzen für das Haus und die Hypothek. Wie es mit der Immobilie nach der Trennung weitergehen kann, erfahren Sie von Comparis.
10.05.2022
iStock / AndreyPopov
1. Was passiert bei einer Scheidung mit dem Eigenheim?
Bei einer Scheidung kommt es zur Aufteilung des Vermögens. Dazu gehört auch die gemeinsame Immobilie. Wer was bekommt, hängt von den Eigentumsverhältnissen und einem allfälligen Ehevertrag ab.
Oft entscheiden sich die Expartner zum Verkauf der Immobilie. Die Hypothek wird dabei aufgelöst oder auf die neue Eigentümerschaft übertragen.
2. Wie erfolgt die Vermögensaufteilung bei einer Scheidung?
Bei einer güterrechtlichen Auseinandersetzung sind die Eigentumsverhältnisse und der Güterstand entscheidend.
Eigentumsverhältnisse
Dabei ist zentral, wer wie viel zum Kauf der Immobilie beigetragen hat.
Alleineigentum: Ein Ehepartner kauft das Haus oder die Wohnung allein (Eigengut). Bei einer Scheidung besteht kein Anrecht auf Vermögensteilung für den Partner.
Miteigentum: Die Eheleute kaufen die Immobilie gemeinsam. Beide Ehepartner sind Miteigentümer und können über ihren Anteil frei verfügen. Die genauen Miteigentumsverhältnisse sind im Grundbuch eingetragen.
Gesamteigentum: Auch hier kaufen die Ehepartner das Haus oder die Wohnung gemeinsam. Im Unterschied zur Miteigentümerschaft können die Eheleute aber nur einstimmig über das Haus verfügen. Die Immobilie gehört beiden Eheleute zur Hälfte – eine andere Regelung ist nicht möglich.
Güterstand in der Schweiz
In einer Ehe regelt der Güterstand die Verteilung von Vermögen und Gegenständen im Scheidungsfall. In der Schweiz gibt es laut Zivilgesetzbuch 3 Güterstände:
Ohne andere Vereinbarung gilt für alle Eheleute die Errungenschaftsbeteiligung. Das Eigengut bezeichnet dabei Vermögenswerte, die einem Ehepartner schon vor der Ehe gehörten. Zum Eigengut gehört auch eine während der Ehe anfallende Erbschaft oder Schenkung. Während der Ehe erworbene Vermögenswerte gelten als Errungenschaften. Errungenschaften werden bei einer Trennung gesammelt bewertet. In der Regel erhalten beide Partner je die Hälfte der Errungenschaft.
Ein Beispiel: Ein während der Ehe gemeinsam erworbenes Haus ist im Scheidungsfall zum Verkehrswert hälftig zu teilen. Bringt aber beispielsweise die Ehefrau eine Immobilie in die Ehe, verbleibt sie bei einer Trennung im Alleinbesitz der Frau.
Das gilt auch bei geerbten Vermögenswerten. Nutzen Sie also ein Erbe für den Kauf einer Immobilie, steht Ihnen der entsprechende Betrag bei einem Verkauf nach der Scheidung wieder zu.
Bei der Gütergemeinschaft gehören Vermögen und Einkünfte der Eheleute beiden Partnern zu gleichen Teilen. Im Ehevertrag können Paare festlegen, welche Güter (z.B. eine Immobilie) sie von dieser Regelung ausschliessen wollen. Diese persönlichen Gegenstände, Genugtuungsansprüche und Zuwendungen Dritter werden ebenfalls als Eigengut bezeichnet. Ist die Immobilie als Gesamtgut deklariert, können Eheleute nur gemeinsam darüber verfügen.
Im Güterstand der Gütertrennung gibt es kein gemeinsames Eigentum. Die Eheleute bleiben Eigentümer ihres eigenen Vermögens. Eine Scheidung ändert grundsätzlich nichts an den Eigentumsverhältnissen. Mehr Informationen finden Sie im Artikel zur Gütertrennung.
3. Wie weiter mit dem Eigenheim bei einer Scheidung?
Nach einer Scheidung sind verschiedene Szenarien für die Immobilie denkbar: Ein Expartner kann die Immobilie übernehmen. Oder die beiden getrennten Partner können die Immobilie verkaufen oder vermieten.
Ein Expartner übernimmt die Immobilie
Möchte ein Ex-Ehepartner die Immobilie alleine behalten, muss er dem anderen seinen Eigentumsanteil auszahlen. Basis für die Berechnung des Anteils bilden die Eigentumsverhältnisse, der Güterstand der Eheleute sowie der aktuelle Verkehrswert der Immobilie. Er enthält allfällige Wertsteigerungen sowie wertvermehrende Investitionen, sofern sie gemeinsam getätigt wurden.
Im Beispiel müssten Sie Ihrem ehemaligen Partner oder Ihrer ehemaligen Partnerin 600'000 Franken zahlen, damit die Immobilie nach der Scheidung Ihnen gehört.
| Verkehrswert des Hauses beim Kauf | Anteil Ehefrau | Anteil Ehemann | Verkehrswert des Hauses beim Verkauf | Eigentumsanteil beider Parteien |
|---|---|---|---|---|
| CHF 750’000 | 50% | 50% | CHF 1’200’000 | CHF 600’000 |
Immobilie verkaufen
Oft verkaufen die Ehepartner die Immobilie, weil keiner der Partner die Hypothek alleine tragen will oder kann. Ein Verkauf vereinfacht das Aufteilen der Vermögenswerte. Vor dem Hintergrund einer ohnehin schon anstrengenden Scheidung lohnt es sich hier unter Umständen, den Verkauf der Wohnung bei Trennung einem professionellen Immobilienmakler zu überlassen.
Immobilie vermieten
Nach einer Scheidung können die Expartner das Wohneigentum auch behalten und vermieten. Damit verbunden sind unter anderem das Erstellen und Publizieren von Inseraten.
Beide Ex-Partner müssen zusätzlich zum Verwaltungsaufwand finanziell in der Lage sein, Hypothekarzinsen, Amortisation und Unterhalt weiter zu leisten. Sie tragen zudem die Kosten für ihre jeweilige neue Wohnsituation. Besonders nach einer Scheidung mit Kindern können die neuen Lebenshaltungskosten stark steigen.
4. Was passiert mit der gemeinsamen Hypothek bei Scheidung?
Der Zeitpunkt des Verkaufs sollte auf das Laufzeitende der Hypotheken abgestimmt werden. Eine vorzeitige Auflösung der Hypothek hat in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung zur Folge. Diese kann schnell mehrere zehntausend Franken betragen. Gerade bei einer Scheidung ist eine solche Abstimmung allerdings nicht immer möglich. Sie haben noch weitere Möglichkeiten:
Übertragen der Hypothek auf den neuen Besitzer
Unter Umständen ist die Käuferschaft bereit, nach der Scheidung die Hypothek zu den gleichen Konditionen zu übernehmen. Dafür benötigen Sie eine Zustimmung des Kreditgebers.
Übernahme der Hypothek auf ein neues Objekt
Erwirbt einer der Ex-Partner eine neue Immobilie, kann er oder sie die gemeinsame Hypothek nach der Trennung für das neue Eigenheim übernehmen. In diesem Fall klärt das Finanzinstitut Tragbarkeit und Belehnung neu.
Wie viel Hypothek können Sie sich nach der Scheidung leisten? Der Comparis-Hypothekenrechner hilft Ihnen bei der Berechnung.
5. Wie kann ich Streitigkeiten vorbeugen?
Streitigkeiten lassen sich im Vorfeld einer Trennung minimieren:
Halten Sie schriftlich fest, wem das Haus bei einer Trennung zugesprochen werden soll. Die Klärung dieser Frage verlangt einen Sparplan, damit das Haus finanziell von einer Partei getragen werden kann.
Dokumentieren Sie schriftlich, wer wie viel eigene Mittel in den Kauf der Immobilie und allfällige spätere Renovationen oder wertvermehrende Umbauten investiert hat. Im Scheidungsfall ist damit besser nachvollziehbar, wer welche Ansprüche geltend machen kann.
Eine Scheidung geht selten reibungslos über die Bühne. Ohne Einigung droht im Extremfall die Zwangsversteigerung des Hauses. Üblicherweise zieht das hohe finanzielle Verluste mit sich. Scheidungsagenturen helfen bei Formalitäten und verfügen in der Regel auch über Mediatoren.
Je nach Zinsentwicklung können Sie ein flexibleres Hypothekenmodell wählen. Bei Festhypotheken mit kürzerer Laufzeit oder einer Saron-Hypothek vermeiden Sie unter Umständen eine Zwangsversteigerung oder eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 05.11.2020