Ertragswertmethode bei Immobilien: Wie berechne ich den Ertragswert?
Die Ertragswertmethode zeigt, wie hoch die Rendite einer Immobilie sein wird. Comparis erklärt, was das bedeutet und wie die Berechnung funktioniert.
07.03.2023
iStock / guvendemir
1. Was ist die Ertragswertmethode?
Die Ertragswertmethode bewertet Renditeliegenschaften anhand der Netto-Mieteinnahmen. Der Ertragswert zeigt also die mögliche Rendite einer Immobilie auf.
Verkehrswert einer Immobilie
Der Verkehrswert beschreibt den aktuellen Marktwert einer Immobilie. Er kann höher oder tiefer als der tatsächliche Verkaufspreis ausfallen. Bei der Ertragswertmethode bestimmen Sie den Verkehrswert, indem Sie vom Ertragswert die technische Altersentwertung abziehen.
Möchten Sie ein erstes Gefühl für den Wert einer Immobilie erhalten? Die Online-Immobilienbewertung liefert Ihnen einen ersten, ungefähren Anhaltspunkt.
2. Wie berechne ich den Ertragswert einer Liegenschaft?
Der Ertragswert basiert auf der erzielbaren Jahresmiete. Er bezieht sich auf mögliche Mieteinnahmen nach Abzug der Nebenkosten wie Heizung, Strom und Wasser.
Die jährlichen Nettomieteinnahmen werden durch einen Kapitalisierungssatz dividiert. Der Kapitalisierungssatz hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, wie etwa der Lage oder den Betriebs- und Unterhaltskosten. Er wird für jede Immobilie einzeln festgelegt – es gibt keinen pauschal gültigen Kapitalisierungssatz.
Ertragswert = Jährliche Nettomieteinnahmen × 100/Kapitalisierungssatz
Ertragswert einer Immobilie berechnen: Beispielrechnung
Angenommen, der jährliche Nettomietertrag beträgt 30’000 Franken und der Kapitalisierungssatz liegt bei 3,5 Prozent. Dann sähe die Berechnung des Ertragswerts folgendermassen aus:
30’000 × 100 / 3,5 = 857’143 Franken
3. Wie genau ist die Ertragswertmethode?
Wie genau die Ertragswertmethode ist, hängt von der bewerteten Immobilie ab. Es gilt: Je typischer ein Objekt, desto genauer ist die Bewertung. Typische Objekte sind etwa Bürogebäude oder vermietete Mehrfamilienhäuser. Dort liegen die Unsicherheiten bei plus/minus 10 Prozent.
4. Wer kann den Ertragswert einer Liegenschaft ermitteln?
Das Ermitteln des Kapitalisierungssatzes benötigt Fachwissen und den Zugang zu entsprechender Software. Für Laien ist es daher kaum möglich, den Ertragswert selbst zu ermitteln. Wenden Sie sich für eine Immobilienbewertung an professionelle Immobilienmakler, Immobilienberatungsunternehmen oder Banken.
Wie viel kostet die Ertragswertmethode für Immobilien?
Beim Immobilienverkauf durch einen Makler ist die Bewertung in der Maklerprovision inbegriffen. Die Kosten für unabhängig durchgeführte Ertragswertermittlungen unterscheiden sich je nach Anbieter. Ein konkretes Beispiel: Bei Iazi zahlen Sie für die Bewertung mittels Ertragswertmethode 650 Franken.
5. Wann ist die Bewertung mittels Ertragswertmethode sinnvoll?
Die Ertragswertmethode zeigt auf, welchen Gewinn die Immobilie potenziell erzielen kann. Daher macht die Methode vor allem Sinn, wenn die Immobilie als Wertanlage dient. Beispiele dafür sind:
vermietete Mehrfamilienhäuser
gewerblich genutzte Liegenschaften (Bürogebäude, Hotels, Restaurants)
6. Welche weiteren Schätzungsmethoden gibt es?
Nebst der Ertragswertmethode gibt es weitere Methoden zur Immobilienbewertung:
Das hedonische Preismodell: Dieses Modell eignet sich vor allem für selbst bewohnte Standardimmobilien. Das hedonische Preismodell ermittelt den Immobilienwert anhand der tatsächlich erzielten Verkaufspreise von ähnlichen Objekten in der Region.
Substanzwertmethode: Diese Methode empfiehlt sich für die Bewertung von Luxusimmobilien. Der Wert einer Liegenschaft setzt sich nach dieser Methode aus Landwert und Zeitwert der Liegenschaft zusammen. Der Substanzwert kann deswegen vom Marktwert abweichen.
Dieser Artikel wurde erstmals produziert am 17.06.2021
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